Инвестиции в недвижимость — проверенный временем, надежный инструмент, который позволяет не только сохранить, но и приумножить капитал. За исключением отдельных просадок, земля и квартиры почти всё время растут в цене. Риск потерять вложения минимален даже в кризис. О том, на какой регион обратить внимание инвесторам в 2024 году, и как правильно выбрать заветные квадратные метры, рассказала Екатерина Румянцева, основатель Kalinka Ecosystem.
Почему россияне вкладывают деньги в недвижимость
Инвестиции в недвижимость — самый распространенный способ вложения средств в России даже в такие непростые периоды, как 2020-2023 гг. Финансовые кризисы последних нескольких лет показали, что сложные времена для этого не помеха. Профессиональные риэлторы убедились: в такие периоды каждая пятая проданная квартира была куплена для инвестиционных целей.
По данным РИА Новости (18+), за последние пять лет вложения в недвижимость приносили на 9% больший доход, чем показатель инфляции. Россияне выбирают этот способ инвестирования, потому что он доступен всем: проще, чем трейдинг на фондовом, криптовалютном рынке, покупка акций. Не нужно разбираться или обучаться, достаточно понять, в каком регионе приобрести квадратные метры и как не допустить распространенных ошибок.
Какие регионы привлекают инвесторов в недвижимость
По данным департамента стратегического консалтинга и аналитики Kalinka Ecosystem, основной прирост показателей в 2023 году продемонстрировала именно российская недвижимость. Наиболее перспективными для инвестиций традиционно остаются столичные области. Также в список привлекательных для вложений регионов попала курортная столица Сочи и Казань.
Москва и Московская область
На московском рынке недвижимости в 2023 году наиболее заметны следующие тренды:
- Высокая девелоперская активность. В 1 полугодии стартовали продажи 14 новых проектов, во 3-м квартале — еще 7;
- Объем предложения увеличился на 35% — до 427 тыс. м2;
- Рост спроса отмечен впервые за несколько кварталов: по сравнению с 1 кварталом 2023 года, он вырос на 39%, с 200 до 280 сделок. На рынке первичной недвижимости в сегменте премиум отмечен рост спроса на 46% за квартал и на 22% за год, в сегменте делюкс — на 14% за квартал. Доля ипотечных сделок составляет 20%. На рынке бизнес+ наблюдается рост спроса на 38% за квартал и на 16% — *за полугодие. Доля ипотеки составляет 42-43%;
- Стагнация цен в проектах премиум-класса и снижение темпов прироста цен в строящихся проектах до 2-4% за квартал;
- Цены в сегменте deluxe сохраняются на высоком уровне, демонстрируя рост до 10% за квартал;
- Конкуренция со стороны вторичного рынка, где наблюдается рост предложения, снижение цен, высокая готовность объектов и меньше рисков уйти в долгую стройку.
Средневзвешенная стоимость квадратного метра на московском рынке составила:
- элитная недвижимость на вторичном рынке — 1,218 млн. руб. (+22% за год);
- бизнес+ на первичном рынке — почти 562 тыс. руб. (+6% за год).
За 3-й квартал 2023 года на элитном рынке недвижимости Москвы объем предложения сократился на 5%. Средневзвешенная цена квадратного метра выросла на 9% и составила 1,5 млн. руб. В сегменте делюкс она составила 2,4 млн. руб., в категории премиум — 1 млн. руб. Наблюдается восстановление рынка и рост покупательской активности.
Санкт-Петербург и Ленинградская область
На петербургском рынке недвижимости предложение растет весь 2023 год. Спрос незначительно ниже показателей 2022 года. По данным Kalinka Ecosystem в сегменте делюкс и элит:
- в продаже находится 20 проектов — около тысячи лотов, 136,9 тыс. м2;
- средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке выросла в рамках квартала на 1%, но в целом за полугодие снизилась на 3% и составила 549 тыс. руб.;
- покупательская активность снизилась на 26% за квартал и на 24% за полугодие.
Сочи
На рынке недвижимости курортной столицы предложение снизилось почти в три раза из-за дефицита земли и моратория на строительство многоквартирных домов, точечную застройку. Ужесточились и требования к качеству строительства. Спрос также снизился:
- на первичном рынке в премиальном сегменте он уменьшился на 58% за 2022 год, на вторичном — на 12%;
- во втором квартале 2023 года спрос на вторичную недвижимость в Сочи упал на 12%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Стоимость квадратного метра недвижимости в Сочи растет как на первичном, так и на вторичном рынке. Средневзвешенная стоимость квадратного метра выросла:
- на 37% за год и составила 335 тысяч рублей на первичном;
- на 55% до 285 тысяч рублей на вторичном;
- на 14% за год подорожала элитная недвижимость в Сочи — 2,4 миллиона рублей.
Казань
По данным регионального портала Kazanfirst, весной 2022 года Центральный банк России понизил ключевую ставку с 20 до 17%. Рынок недвижимости в Татарстане оживился. На тот момент стоимость обычной двухкомнатной квартиры там уже побила все рекорды и достигла 7,3 миллиона рублей. К концу года "потолок пробило" предложение. Тогда начала снижаться ключевая ставка и ставка по ипотеке. Поэтому в 2023 году на рынке Татарстана сформировался настоящий ажиотаж.
В августе 2023-го в Росреестре зарегистрировали без малого 9 тысяч договоров купли-продажи — на 51% больше, чем в августе 2022-го. В Казани количество сделок выросло на 70%. Правительство региона планирует повысить первый взнос по ипотеке с 15 до 20%. Покупатели стараются "запрыгнуть в последний вагон". В остальном на рынке Татарстана заметны следующие тренды:
- на вторичном рынке стоимость квадратного метра выросла на 12,7% — до 1,11 миллиона рублей. В декабре 2022-го средняя "двушка" около 60 квадратов стоила почти 8 миллионов, в сентябре 2023-го — около 9. Тогда как еще весной 2022-го за нее пришлось бы заплатить чуть больше 7 миллионов;
- предложение сократилось больше, чем на четверть (примерно на 26,5%): в конце сентября 2023 года на "Авито" было размещено 2500 объявлений, а в декабре 2022-го — 3150;
- новостройки подорожали почти на 14,5%. В 2022 году они стоили чуть больше 9,5 миллионов рублей, в конце сентября этого года больше 11;
- стоимость квадратного метра в новых домах достигла 186 тысяч рублей (на 18% выше, по сравнению с прошлым годом).
Какие ошибки допускают инвесторы при покупке недвижимости
1. Не учитывают инфляцию, либо вкладывают в регионы, где доходы ее не покрывают. Так, последнее место по прибыли занимает Оренбургская область. Там доходность от инвестиций в недвижимость за последние пять лет составила 1,2%. Это в два раза ниже, чем в Ростовской области и в 16, чем в Краснодарском крае — далеко не столичных регионов. Такая доходность не покроет даже уровень инфляции.
2. Не рассчитывают сроки окупаемости инвестиций от сдачи недвижимости в аренду. Прибыль от этого вида вложений в среднем по России составляет 4-5%. Есть регионы, в которых она меньше 3%. Там обычно квадратные метры стоят дорого. В таких регионах, как Ненецкий автономный округ, этот показатель превышает 6%. Также высокой рентной отдачей могут "похвастаться" Новгородская, Магаданская, Смоленская, Московская, Еврейская автономная область и Республика Коми. Чтобы не беспокоиться о том, насколько эффективно отработают ваши вложения, важно внимательно ознакомиться с динамикой рынка недвижимости в регионе.
3. Держат все квартиры "в одной корзине". А точнее, покупают их у одного застройщика. Например, продают одну квартиру и вкладывают деньги в две на стадии котлована. Логика понятна: можно купить за одну сумму два объекта недвижимости, чтобы, скажем, в одной жить, а другую сдавать. Но если застройщик выдаст ключи с промедлением — возможно, придется пожить на даче или съемной квартире и заплатить за это немаленькую сумму.
4. Копят, чтобы купить недвижимость для перепродажи. Востребованные квадратные метры обычно стоят недешево. Многие решают подкопить, после чего сделать вложение. Пока недостающая сумма собирается, стоимость недвижимости дорожает. Лучше не откладывать покупку, сразу вложить свободные средства, пусть и в более скромную квартиру.
Подведем итоги
Несмотря на то, что недвижимость — один из самых надежных активов для инвестирования даже в кризис, есть регионы, в которых купленные квадратные метры не принесут быстрой отдачи. Инвестору-новичку не стоит бояться некоторых колебаний на рынке, гораздо важнее правильно выбрать регион и предварительно изучить данные по рынку.
Эксперты считают, что льготная ипотека доживает свои дни. Например, Сбер выдал 564,5 миллиардов рублей под эту цель — абсолютный рекорд. Вскоре ставки неизбежно пойдут вверх, а значит спрос снизится. Предложение обеспечено, цены могут незначительно пойти вниз. Но не стоит забывать, что на них также влияет размер ключевой ставки, стоимость строительных, отделочных материалов и других факторов. Тем не менее, сфера недвижимости стала настоящим локомотивом экономики России, поэтому инвестиции в нее являются наиболее стабильным и разумным вложением средств.
