25 декабря 2018. Строительный рынок опять лихорадит. Причина — очередная реформа. Затянувшуюся историю с обманутыми дольщиками решили прекратить вовсе, изменив механизм инвестирования. О том, куда приведут благие намерения, разбираемся вместе с экспертами ИА KrasnoyarskMedia.
Чтобы что-нибудь построить, нужно у кого-нибудь много денег занять. До недавнего времени застройщики занимали у дольщиков. По словам президента Союза строителей Красноярского края Александра Коропачинского, более 60% жилья в регионе строилось на деньги рядовых инвесторов.
Механизм далеко не идеальный. Если продажа квартир в процессе строительства шла не бойко, сроки затягивались. Любой кризисный момент моментально отражался на платежеспособности дольщиков, грозил заморозить стройку надолго. Средства перенаправлялись с одного объекта на другой. В рынок легко заходили компании-однодневки. Впрочем, и опытные игроки, заигравшись со средствами инвесторов, нередко оказывались в "черном списке". Яркий пример — недавняя история компании "Реставрация". Сейчас по вине этого застройщика в подвешенном состоянии находится 10 домов и около 1 тыс обманутых дольщиков.
В 2017 году на федеральном уровне принят ряд поправок, благодаря которым приобретение жилья должно меньше походить на "русскую рулетку". Изменения закреплены в 214-ФЗ, первые нововведения заработали уже в этом году. В полную силу реформа вступит в июле 2019-го. Итак, что изменилось? Отныне вход на рынок закрыт для малоопытных компаний. Допускаются только девелоперы со стажем не менее трех лет. Кроме того, на счету компании должно быть не менее 10% планируемой стоимости строительства. Эта сумма замораживается до завершения проекта. Введен принцип "одна компания — одно разрешение на строительство". Это значит, что "перекрывать" финансовый дефицит на одном объекте за счет другого уже не получится. Деньги инвесторов закреплены за домом. До полного исполнения обязательств по текущему проекту о новом разрешении можно даже не мечтать. Одновременно ужесточается экспертиза проектной документации.
Создан компенсационный фонд долевого строительства. Застройщики перечисляют сюда 1,2% от стоимости каждого долевого договора. В случае банкротства компании фонд начнет выдавать средства на достройку дома или выплату компенсаций инвесторам. Правда, вложенные деньги дольщикам вернут не полностью. Максимальная жилая площадь по программе возврата средств — 120 кв. м. И стоимость квадратного метра рассчитают по средней цене, установленной Минстроем.
Теперь долевое строительство контролирует уполномоченный банк только из списка, составленного Центробанком. Застройщик обязан открывать в указанных банках отдельный счет на каждый объект и через него вести расчеты с подрядчиками. Банк следит и за тем, на что конкретно тратятся средства инвесторов. Например, нельзя рассчитать за землю, изыскания, проектирование и экспертизу.
И главное — деньги инвесторов замораживаются на эскроу-счетах уполномоченного банка до окончания строительства. Таким образом, строить теперь можно только на взятые в кредит у банка средства. Либо накапливать ресурсы, что доступно далеко не каждой компании. Сейчас Центробанк уполномочил работать с долевым строительством только Сбербанк. Полное отсутствие конкуренции не может не настораживать — обычно это оборачивается высокими процентами и отсутствием льготных режимов.
Чем это грозит застройщикам края? Скорее всего, мы скоро станем свидетелями ухода с рынка еще нескольких игроков. Остальные снизят объемы строительства жилья. По данным министерства строительства региона, в 2018 году прогнозируется ввод 1,1 млн кв. м. жилья, из них в Красноярске — 661 кв. м. При этом в региональной программе "Развитие строительной отрасли Красноярского края" до 2021 года заложен поступательный рост объемов: в 2019 года до 1,2 млн кв. м., к 2021 году — до 1,3 млн кв. м. Выполнить это будет не просто, поскольку средние игроки рынка могут массово уйти, а большие компании станут продавать уже готовое жилье.
— Согласен с тем, что нужно двигаться к отказу от долевого строительства, во всех развитых странах не существует такой формы. Но пока нет понимания, как вводить новые механизмы. Если мы сейчас откажемся от привлечения средств населения, уберем этот источник финансирования — лишим компании оборотных средств. Потому что банки готовы кредитовать далеко не всех. Так придем к существенному увеличению стоимости квадратного метра из-за того, что снизится предложение. Сейчас ежегодно мысдаем в эксплуатацию 700–800 тысяч квадратных метров жилья, а останется 300–400 тысяч квадратных метров, — комментирует реформу Александр Коропачинский.
По мнению Захара Енджиевского, генерального директора компании "СтройТехМонтаж", депутата горсовета, банки могут не справиться с теми объемами кредитования, которые необходимы, чтобы удержать ситуацию с вводом жилья на текущем уровне.
— Рынок строительства сегодня переживает нелегкие времена. С одной стороны, понятны решения правительства обезопасить рынок, с другой, это неминуемо приведет к удорожанию цен. Застройщикам придется аккумулировать средства, занимать их у банков. Есть мнение, что и банки не справятся с необходимыми объемами кредитования. Видимо нас ждут еще какие-то поправки в закон, — говорит он.
По словам генерального директора компании "Сибиряк" Владимира Егорова, нововведения прежде всего на руку банкам.
— Очевидно, что навести порядок в сегменте долевого строительства могут только законодательные перемены — сомнений в их необходимости нет. Однако механизмы реализации этих нововведений вызывают вопросы. Ощущение, что цель закона не оградить рынок от компаний-однодневок и защитить потребителя, а найти еще один источник заработка для банковских организаций. Так или иначе наша компания со следующего года планирует перейти на продажу только готового жилья, — считает главный строитель города.
Допустим, застройщиков не жалко — выкрутятся. Чем грозит реформа красноярцам, пускающимся во все тяжкие ипотеки, дабы улучшить жилищные условия? По экспертным оценкам, цены на жилье вырастут на 30%. И это произойдет скачкообразно. Обязательный "захоронение" средств инвесторов на эскроу-счетах стартует уже с июля 2019 года. Изначально хотели вводить эту меру в щадящем режиме. Но потом рубанули с плеча. В результате предложений на рынке станет меньше и цены на квартиры резко поползут вверх. Если сегодня стоимость "квадрата" в среднем сегменте колеблется в границах 50–55 тыс. рублей, то уже к лету обычная "трешка" будет продаваться по стоимости, близкой к сегодняшнему премиуму. И это еще не предел. "Долевку" на нулевом цикле купить будет невозможно. На кредитные средства от банка крупные компании будут мотивированы строить очень обыстро. Новые технологии позволяют 20-этажный дом построить за девять месяцев. Продавать квартиры в процессе такого строительства со скидкой компаниям будет невыгодно. Покупать будем по полному прайсу.
Пожалуй, единственный профит в этой ситуации видится для риэлторов, предлагающих жилье на вторичном рынке. Скорее всего, "вторичка" тоже вырастет в цене и будет пользоваться спросом, ведь купить новую квартиру смогут "еще менее, чем немногие".
Владимир Городницкий.