5 марта. В 2024 году Таиланд стал самым популярным направлением для покупки недвижимости у россиян. Объем их инвестиций составил $51,8 млн. Это рекордный показатель за последние 5 лет. В числе лидеров по спросу на квадратные метры в Таиланде — жители Красноярского края. Леонид Устинов, представитель тайской девелоперской компании Siamese Asset в России и СНГ, рассказал, чем страна привлекает красноярцев.
В последние годы спрос на квадратные метры в теплых странах со стороны россиян стремительно растет. Жители Красноярского края покупают квартиры и таунхаусы в Таиланде. На первый взгляд может показаться, что уставшие от колебаний температур вплоть до -40°C зимой красноярцы устремились в места с более теплым и устойчивым климатом. И это действительно так. Россияне разного возраста переезжают в Таиланд из-за климата и экологии. Небезызвестное "черное небо" Красноярска является одной из ведущих причин.
Но дело не только в их желании обзавестись домиком у моря. С учетом взрывного роста цен на недвижимость, происшедшего в регионе за последние годы, тайские апартаменты для красноярцев теперь даже могут оказаться доступнее, чем трешка в родном городе.
Люди в возрасте 30-40 лет, которые нацелены не только на комфортную жизнь, но и на выгодные вложения и пожившие в странах СНГ, выбирают Таиланд за понятный рынок недвижимости и отмечают, что стоимость квадратного метра в этой стране приемлемее, чем, например, в Казахстане.
Еще одна категория покупателей — это люди, которые в течение теплого времени года проживают в Красноярске, а затем примерно на полгода уезжают за границу вместе с родителями и детьми.
Нейтральная политическая позиция. Таиланд и раньше привлекал россиян, но в последние годы его популярность выросла, в том числе из-за нейтралитета страны в геополитической повестке. Красноярцы покупают недвижимость без проблем, не возникает сложностей и с последующей сдачей квадратных метров в аренду. Инвесторов привлекает возможность осуществить сделку удаленно.
Доступная стоимость с более высокой доходностью. Турция и ОАЭ дорожают, а Таиланд остается доступным для россиян. Например, на острове Пхукет покупка недвижимости, расположенной в пешей доступности от пляжей, обойдется от $60 тыс., средняя стоимость составит $100 тыс. Есть и более дорогие варианты, которые при этом остаются доступны для премиальных покупателей.
Рынок с перспективой роста. Недвижимость Таиланда сильно упала в цене во время Covid-19, сегодня рынок уже полностью восстановился после турбулентности и находится в активной фазе роста. Эксперты считают, что она продлится еще несколько лет, после чего из-за дефицита предложения стоимость начнет расти, ведь большая часть перспективных локаций в популярных местах застроена и частично раскуплена.
Транспортная доступность. Одно из преимуществ Таиланда для жителей Красноярска в возможности добраться прямым рейсом за 7 часов. Этот фактор привлекает россиян из других регионов: туристов, экспатов, зимовщиков, фрилансеров.
Стабильная экономика. В королевстве развитый агропромышленный комплекс. Таиланд является крупнейшим экспортером автомобилей, электроники, компьютеров. Размер инфляции в стране составляет 1-2%. Курс тайского бата стабилен по отношению к евро и доллару более 15 лет.
Лёгкость ведения предпринимательской деятельности нерезидентами. Нерезиденты могут вести бизнес во многих отраслях и пользоваться налоговыми льготами. В королевстве действует программа по возмещению пошлин за импорт в производственных сферах. Если юридическое лицо зарегистрировано в СЭЗ, у него будет еще больше привилегий и льгот.
На острове есть всё, что необходимо для отдыха и жизни: множество пляжей, сады и школы международного уровня, медицинские учреждения, гольф— и яхт-клубы. Остров соединяет с материком мост. Также не Пхукете расположен международный аэропорт, принимающий рейсы со всего мира. Красноярск находится в одном часовом поясе с Пхукетом. Также на острове нет отливов и приливов. В любое время высокого сезона (ноябрь-май) здесь идеальный пляж и море.
На острове действует ограничение по этажности строительства — до 8 этажей на равнине и до 2-х на холмах. Также стоит учитывать, что большая часть территории (около 80%) занимают заповедники и национальные парки, где возводить объекты запрещено. Девелоперу необходимо иметь экологический сертификат и разрешение на строительство. Из-за подобных ограничений на Пхукете высокая конкуренция между девелоперами, стоимость недвижимости постоянно растет.
Бангкок — это столица, крупный мегаполис и очень дорогой город. Однако, недвижимость здесь стоит гораздо меньше, чем, например, в Сингапуре или Гонконге. Поэтому нерезиденты охотно покупают в Бангкоке квартиры, дома, виллы и таунхаусы. К отдельной категории недвижимости можно отнести номера в отеле, которые можно приобрести для сдачи в аренду, собственного проживания или с целью дальнейшей перепродажи.
Кондотель в Бангкоке Crowne Plaza Bangkok Rama 9. Фото: Siamese Asset
Хуахин — небольшой курортный город, расположенный возле Бангкока. Многие красноярцы выбирают его за более низкие цены. Здесь тихо и спокойно. Поэтому в Хуахине расположилась даже резиденция короля и его семьи. В отличие от Бангкока, в Хуахине запрещено возводить небоскрёбы. Большинство жилых комплексов не превышает 8 этажей, что сохраняет атмосферу уединённого курорта. Рынок аренды здесь развивается медленнее, так как основная аудитория — пенсионеры и долгосрочные резиденты.
Разобрались, что может пойти не так.
Срыв сроков введения объекта недвижимости в эксплуатацию со стороны застройщика и ненадлежащее качество строительства
На тайском рынке нет понятия эскроу-счетов и законодательной защиты дольщиков, поэтому существует риск недостроя. Необходимо тщательно подходить к выбору застройщика, изучать срок его работы на рынке, уже возведенные объекты, отзывы покупателей.
Если это еще и ваш первый опыт покупки недвижимости за рубежом — лучше обратиться к эксперту и заручиться юридическим сопровождением, ведь мало кто из россиян в совершенстве знают тайское законодательство. К тому же мошенники не дремлют и в этой стране. Настораживающие факторы:
Вопросы права собственности
Земля в Таиланде является собственностью короля. Нерезиденты могут покупать квадратные метры исключительно в лизхолд. Это аренда, длительностью до 90 лет, с правом продления и распоряжения: продажи, сдачи в аренду. У многоквартирных домов есть небольшое отличие: часть квартир застройщик может продать в полную собственность нерезидентам (49%), а 51% — в лизхолд.
Это обычное дело для многих стран, но может насторожить российского покупателя. Достаточно знать, что Правительство Таиланда еще ни разу не изымало недвижимость у нерезидентов за всю историю существования Королевства.
Распоряжаться квадратными метрами можно по своему усмотрению. К тому же, к моменту истечения срока лизхолда квартира или тунхаус окупят себя десятикратно. Мы оговариваем этот вопрос лишь потому, что часть покупателей ощущают себя комфортно только при наличии безграничного права собственности.
Проблемы с разрешительной документацией
Будущему покупателю необходимо проверить права проектирования и узнать, какая функциональность территории предусмотрена генпланом. Стоит обратить внимание на то, соответствует ли проектным документам количество этажей, наименование объекта, число квартир. Также необходимо выяснить, кто является заказчиком и генеральным подрядчиком строительства.
Не меньшее значение, чем наличие разрешительной документации имеет содержание договора. Его необходимо проанализировать на предмет права на расторжение в одностороннем порядке, условия наложения штрафных санкций, правила наследования объекта недвижимости и другие нюансы.
Покупателям стоит обратить внимание на то, какое право собственности распространяется на недвижимость: аренда, инвестиционный договор или суперфиция, есть ли у земли целевое назначение. Не помешает и проверка наличия застройщика в реестре судебных решений. Иски к нему, уголовные или гражданские процессы, информация об обыске или аресте в его отношении — весомые поводы, чтобы отказаться от сделки.
Подведем итоги
Тайская недвижимость заслуженно пользуется интересом у красноярцев. Но чтобы покупка прошла успешно, стоит внимательно изучить юридические аспекты сделки и учесть риски, либо воспользоваться помощью экспертов и юристов. Если говорить про тренды, то сейчас растет рынок вложений в отели. И пока эксперты не видят предпосылок для снижения стоимости тайских квадратных метров.